Thị trường bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ trong quý 3/2025, với giá thuê tăng 3% và nguồn cung căn hộ mới lên tới 6.300 đơn vị.

1. Xu hướng thị trường bán lẻ Hà Nội Q3/2025

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đạt 1,8 triệu m² sàn, trong đó các trung tâm thương mại (TTTM) vẫn chiếm ưu thế. Công suất (occupancy) đã tăng 1 điểm phần trăm, chạm mức 85%, nhờ việc tái định vị TTTM thu hút nhóm khách trẻ.

a. Giá thuê và mức tăng

Giá thuê tầng trệt tăng 3% lên mức 1,3 triệu đồng/m²/tháng trên tất cả các khu vực. Khu trung tâm ghi nhận mức tăng cao nhất, trong khi các khu ngoại trung tâm có mức tăng vừa phải.

b. Mật độ bán lẻ và vị thế trung tâm

Khu nội thành đạt mật độ bán lẻ 0,5 m²/người, duy trì vị thế là trung tâm bán lẻ chính của Hà Nội. Ngược lại, khu Trung tâm bị hạn chế bởi quỹ đất, chỉ đóng góp một phần nhỏ trong tổng nguồn cung.

c. Các khu vực mới nổi

Các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hà Đông đang trở thành các trung tâm bán lẻ năng động nhờ cải thiện giao thông (metro) và lưu lượng người qua lại ngày càng tăng. Điều này đang thu hẹp khoảng cách giá thuê so với khu Trung tâm, đồng thời thu hút các thương hiệu ẩm thực, phong cách sống – nguồn cầu mới cho người tiêu dùng trẻ.

d. Dự báo nguồn cung 2025‑2028

Đến cuối năm 2025, thị trường sẽ nhận thêm hơn 84.000 m² sàn từ ba dự án mới. Giai đoạn 2026‑2028, nguồn cung dự kiến tăng hơn 330.000 m², chủ yếu tại dự án Starlake. Lượng bàn giao lớn trong 2027‑2028 có thể làm tăng áp lực cạnh tranh và tiềm ẩn rủi ro dư cung nếu các dự án không có chiến lược khác biệt.

2. Thị trường căn hộ Hà Nội – Hồi phục mạnh mẽ

Báo cáo của Savills cho thấy, nhờ cơ sở hạ tầng được nâng cấp, cải cách quy hoạch và nguồn cầu lớn, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục phục hồi. Trong quý 3/2025, nguồn cung mới giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng 6,300 căn so với cùng kỳ năm trước.

a. Doanh số và tốc độ hấp thụ

Số lượng căn bán được đạt 7,300 đơn vị, tăng cả theo quý và theo năm. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới vượt trên 80%, cao hơn mức trung bình toàn thị trường – minh chứng cho ưu thế của các dự án mới có thiết kế hiện đại, tiện ích tốt và chính sách thanh toán linh hoạt.

b. Định giá và mức giá chào bán

Giá chào bán sơ cấp duy trì xu hướng tăng. Trong 9 tháng đầu năm 2025, các căn trên 4 tỷ VNĐ chiếm phần lớn số bán, trong khi không có sản phẩm nào dưới 2 tỷ VNĐ. Khi nguồn cung căn hộ giá phải chăng hạn chế, các thành phố vệ tinh như Đông Anh, Bắc Từ Liêm có thể cung cấp giải pháp nhà ở bổ sung.

c. Nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân

Thành phố Hà Nội đang đẩy nhanh triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân nhằm giải quyết vấn đề khả năng chi trả và mở rộng tiếp cận nhà ở. Quý 4/2025 dự kiến thị trường sẽ đón nhận 8,900 căn mới, chủ yếu là căn hộ hạng B, trong khi nguồn cung dồi dào hơn sẽ xuất hiện từ năm 2026 trở đi.

3. Kết luận & góc nhìn chuyên môn

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chuyển mình từ giai đoạn “điềm” sang “bùng nổ” với các chỉ số occupancy, giá thuê và doanh số bán căn hộ đều cho thấy xu hướng tích cực. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rủi ro dư cung vào cuối 2027‑2028 và cân nhắc chiến lược khác biệt cho dự án. Bạn có dự định đầu tư vào bất động sản Hà Nội trong năm 2025‑2026 không? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi thêm các phân tích chi tiết tại blog của chúng tôi.