Nội dung chính
Ngay sau khi một dự án bất động sản khai trương, giá đất quanh khu vực thường “ăn theo” và tăng mạnh, tạo cả cơ hội lợi nhuận và rủi ro đáng kể cho nhà đầu tư.
Đất nền “sốt nóng” quanh các dự án lớn
Trong những tuần cuối năm, các xã Hồng Vân, Thường Tín, Thượng Phúc và Thanh Oai (phía nam Hà Nội) trở thành “điểm nóng” cho việc mua đất nền bám theo dự án Khu đô thị thể thao Olympic. Theo khảo sát thực địa, giá đất nông nghiệp ở Hồng Vân đã tăng từ 60 triệu đồng/m² lên hơn 74 triệu đồng/m² chỉ trong ba tháng.
Ví dụ thực tế: Dự án Khu đô thị thể thao Olympic
Một lô đất 68m² tại xã Hồng Vân được môi giới chào bán gần 5,1 tỷ đồng (khoảng 74,5 triệu đồng/m²), trong khi ba tháng trước mức giá chỉ khoảng 60 triệu đồng/m². Môi giới giải thích mức tăng là do vị trí gần dự án, nhưng thực tế vẫn thiếu người mua để ở – hầu hết là nhà đầu tư kỳ vọng giá sẽ tiếp tục lên.
Không chỉ ở khu vực phía nam, ở huyện Đông Anh (cũ) giá đất quanh dự án Vinhomes Cổ Loa cũng tăng từ 60‑70 triệu đồng/m² lên 200‑250 triệu đồng/m² chỉ sau một thời gian ngắn. Nhiều người mua chỉ cần một lần xem nhà là quyết định mua, nhưng sau “cơn sốt” đầu năm, giao dịch đã chững lại vì mức giá đã cao hơn nhiều so với tiềm năng thực tế.
Rủi ro “đu đỉnh” khi đầu tư bám dự án
Chuyên gia bất động sản cảnh báo: khởi công dự án chỉ là một “động lực ngắn hạn”. TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng giá đất có thể tăng nhanh do tin tức, nhưng giá trị bền vững chỉ xuất hiện khi dự án đi kèm hạ tầng giao thông, dịch vụ và thương mại đồng bộ.
Ông Đinh nhấn mạnh, nếu nhà đầu tư mua đất mà không có nền tảng hạ tầng thực tế, họ có nguy cơ “bong bóng” và chịu thua lỗ khi giá thị trường điều chỉnh. “Đầu tư đất nền ăn theo dự án có thể mang lại lợi nhuận lớn, nhưng cũng có thể dẫn đến rủi ro mất vốn nếu không dựa trên phân tích định lượng và pháp lý vững chắc,” ông nói.
Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, cho rằng chiến lược này phù hợp với nhà đầu tư có khả năng chờ đợi dài hạn và không dựa vào đòn bẩy tài chính. “Tính thanh khoản ở các khu vực ven đô vẫn hạn chế, và đất nền không tạo ra dòng tiền trực tiếp. Vì vậy, việc dùng vay ngân hàng để mua đất “ăn theo” dự án có thể rất nguy hiểm,” ông lưu ý.
Để giảm thiểu rủi ro, các chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên:
- Kiểm tra pháp lý dự án (giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết).
- Đánh giá vị trí so với hạ tầng hiện có và kế hoạch mở rộng.
- So sánh giá đất hiện tại với mức giá trung bình khu vực trong 12‑24 tháng gần nhất.
- Không dựa hoàn toàn vào đòn bẩy tài chính; chuẩn bị vốn dự phòng để chịu đựng thời gian chờ đợi.
Cuối cùng, việc đầu tư đất nền “ăn theo” dự án không phải là công thức thành công tự động. Nó đòi hỏi sự tỉnh táo, nghiên cứu thực địa và khả năng chịu rủi ro lâu dài.
